전세·월세 보증금 안 돌려줄 때 순서대로 해야 할 일 (내용증명→임차권등기→소송)
핵심 답변
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 먼저 집주인에게 계약 종료와 반환을 요구하는 내용증명을 보내고, 이사를 가야 한다면 반드시 법원에서 임차권등기명령을 받아 등기된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 그래도 돌려주지 않으면 지급명령이나 보증금반환소송으로 판결을 받고, 집을 경매에 넘기는 강제집행으로 회수합니다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관(HUG 등)에 이행 청구를 할 수 있습니다.
- 1단계: 계약 종료·반환 요구 내용증명
- 2단계: 이사 전 임차권등기명령(등기 확인 후 이사)
- 3단계: 지급명령 또는 보증금반환소송
- 4단계: 강제경매로 회수
- 반환보증 가입자는 보증기관 이행 청구
계약 종료부터 확인
계약 만료 6개월~2개월 전까지 집주인에게 갱신 거절이나 계약 종료 의사를 알려야 합니다(2020년 12월 10일 이후 계약·갱신분 기준). 아무도 알리지 않으면 묵시적 갱신이 되고, 이때 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있으며 통보 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 자세한 내용은 계약 중도 해지·묵시적 갱신을 보세요.
함께 확인하세요계약갱신청구권 행사 후 합의 갱신했다면? 중도해지 3개월 적용 기준자세히 보기 →단계별 대응
| 단계 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 내용증명 | 계약 종료일·반환 요구·기한 | 작성법 |
| 임차권등기명령 | 이사 후에도 대항력 유지 | 신청법 |
| 지급명령·소송 | 집행권원 확보 | 비교 |
| 강제집행 | 강제경매로 배당 | 판결 후 집행 |
이사 전에 절대 놓치면 안 되는 것
대항력은 “주택 인도(거주) + 전입신고”가 유지돼야 지켜집니다. 보증금을 못 받은 채 전입을 빼면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령은 결정만으로 끝이 아니라 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 합니다.
반환보증에 가입했다면
HUG·HF·SGI의 전세보증금 반환보증에 가입했다면, 계약 종료 후 일정 기간 안에 보증기관에 보증 이행을 청구할 수 있습니다. 보증기관마다 계약 종료 통지 증빙, 임차권등기 등 요구 서류가 있으니 미리 확인하세요.
지연 이자와 비용
보증금 반환이 늦어지면 지연손해금을 청구할 수 있고, 소송에서는 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 법정 이율이 적용될 수 있습니다. 임차권등기명령 신청 비용도 집주인에게 청구할 수 있습니다. 원상복구 비용을 이유로 일부만 주겠다고 하면 원상복구 분쟁을 보세요.
상황별로 많이 묻는 질문
집주인이 새 세입자가 들어와야 준다고 해요.
새 임차인 확보는 집주인 사정일 뿐이고, 계약이 끝나면 반환 의무가 있습니다. 내용증명으로 반환을 요구하세요.
이사 날짜가 정해져서 당장 나가야 해요.
임차권등기명령을 신청하고 등기 완료를 확인한 뒤 전출하세요. 그 전에 전입을 빼면 위험합니다.
집주인과 연락이 끊겼어요.
공시송달 제도로 소송을 진행할 수 있고, 임차권등기명령도 신청할 수 있습니다.
한눈에 보는 체크리스트
- 계약 종료 통보 기록이 있다
- 내용증명을 보냈다
- 임차권등기 완료를 확인했다
- 반환보증 가입 여부를 확인했다
자주 묻는 질문
Q. 보증금 반환 소송은 오래 걸리나요?
다툼이 없으면 지급명령으로 비교적 빨리 끝날 수 있고, 다툼이 있으면 수개월 이상 걸릴 수 있습니다.
Q. 소액 월세 보증금도 같은 절차인가요?
같으며, 금액이 작으면 지급명령·소액소송이 효율적입니다.
Q. 전세사기 피해가 의심돼요.
전세사기피해지원센터 등 공적 지원 창구에 상담하세요.
공식 확인처
이 글은 법령과 소비자분쟁해결기준 등 일반적인 기준을 설명한 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 환불·배상 여부는 계약서와 약관, 구체적인 사정에 따라 달라지므로 분쟁이 생기면 1372 소비자상담센터나 대한법률구조공단(132) 등에서 상담을 받아 보세요.